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インデックス用語の定義

投資口価格

毎月末（毎月末時点の基準日が土日祭日の場合は前営業日）における終値

発行口数

投資法人の毎月末の発行口数

NAV

時価純資産価値のこと。各投資法人の不動産ポートフォリオを時価評価して求めた資産から負債を控除して求めます。ティーマックスでは、各投資法人の不動産時価を独自で算出しています（「T時価」参照）。本インデックスの計算に用いるNAVは、各投資法人について、不動産の取得、売却、借り入れ、起債、増資等を反映して毎月算出します。

算出式：　NAV = 時価評価額ベースの資産　－　負債

投資口価格と投資口当たりのNAVとの関係（以下P/NAV）はＮＡＶ倍率とも呼ばれ、株式におけるPBRに相当しますが、最大の違いはPBRが資産評価を簿価で行うのに対し、P/NAVは時価で行うところです。NAVはポートフォリオを構成している個別不動産の時価の総和から求められることから、実物不動産市場ベースでの投資法人の実力を表しています。NAVを発行済み投資口数で割った額と投資口価格を比較して、投資口価格が上回っている状態をNAV Premium、逆に下回っている状態を NAV Discountといいます。

TMAX時価

投資法人が保有する不動産について、毎月月末時点で、ティーマックスが査定した期待NOIとキャップレートにより、直接還元法を適用した収益価格を算出しています（「T時価」）。新規取得物件や売却物件は売買月に「T時価」を算出し、インデックスに反映します。

期待NOI

NOI（Net　Operating　Income）は賃貸事業収益から賃貸事業費用（減価償却費を除く）を控除した賃貸純収益を指します。期待NOIは、投資法人の決算短信等で公表されている実績値を参考に、毎月末の価格時点以降に期待される年間NOIを査定します。

エコノミックキャップレート
（不動産キャップレート）

直接還元法で採用するキャップレートは、個別不動産ごとに、築年、規模、エリア、さらには期待NOIの成長性等を考慮して月次に査定しています。

エンタープライズバリュー
/インプライドキャップレート

エンタープライズバリュー（以下EV）は、各投資法人のネット負債に投資口時価総額を加算して求めます。インプライドCRは、投資法人における運用不動産の期待NOIの合計値÷EVにて求めます。